Guia
O que é 1ª e 2ª praça e como funciona o leilão da Caixa
“Praça” é cada tentativa de leilão do imóvel. Entender as praças e o limite do preço-vil é o que separa oportunidade de armadilha.
1ª praça
Na primeira praça, o lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel. Costuma ser mais alto, e por isso muitos imóveis não recebem lance nessa etapa.
2ª praça
Na segunda praça, o preço mínimo é reduzido. É onde costumam aparecer as melhores oportunidades de desconto.
Preço-vil (CPC art. 891)
A lei não aceita lance de "preço vil". Quando o edital não fixa um valor mínimo, considera-se vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único). Descontos muito agressivos acendem alerta de preço-vil e risco de anulação da arrematação.
Em que faixa de desconto mirar
Descontos pequenos (até cerca de 10%) raramente compensam os custos da operação. A faixa de 30% a 50% abaixo da avaliação tende a ser o alvo equilibrado. Acima de 50%, é preciso atenção redobrada ao preço-vil.
Venda direta (após a 2ª praça)
Quando não há arrematante nas praças, a Caixa pode passar a vender o imóvel diretamente, em geral com condições mais flexíveis de negociação.
Atenção: o preço pode subir ou descer
Na Caixa, o valor mínimo pode variar entre as praças conforme o edital — nem sempre o desconto é crescente. Confira sempre o edital de cada imóvel.
Perguntas frequentes
- A 2ª praça é sempre metade da 1ª?
- Não. O percentual de redução depende do edital de cada imóvel; geralmente é reduzido, mas o valor exato varia.
- Posso dar qualquer lance baixo na 2ª praça?
- Não. Abaixo de cerca de 50% do valor de avaliação há risco de o lance ser considerado preço-vil e a arrematação ser recusada ou anulada (CPC art. 891).
- O que é venda direta da Caixa?
- É a modalidade em que a Caixa vende o imóvel diretamente, sem nova praça, normalmente após as praças sem arrematante e com condições mais flexíveis.
Segundo Antonio Aurélio de Souza Viana — investidor em leilões há mais de 16 anos, doutor em Direito Processual (PUC Minas) e professor de pós-graduação, fundador do BUSCAi Leilões — a leitura do edital e da matrícula é o passo que mais separa um bom negócio de uma dor de cabeça.
Este conteúdo é educacional e não substitui a leitura do edital, da matrícula e a análise de um profissional habilitado para o caso concreto. Valores citados são estimativas e variam por imóvel e município — não há garantia de resultado.
Veja imóveis na faixa de desconto certa
No BUSCAi, cada imóvel mostra a praça atual e o desconto sobre a avaliação — com alerta de preço-vil quando aplicável.