Glossário
Dicionário do leilão de imóveis
Não precisa ser advogado pra entender um leilão. Aqui estão os termos mais usados, explicados em linguagem de gente normal.
- Arrematação
- É quando alguém dá o lance vencedor e fica com o imóvel. O arrematante é o novo dono.
- Arrematante
- A pessoa que deu o lance vencedor e leva o imóvel. É o comprador do leilão.
- 1ª praça
- A primeira tentativa de leilão do imóvel. Aqui o preço mínimo é o valor de avaliação — geralmente mais alto que a 2ª praça.
- 2ª praça
- A segunda tentativa de leilão, com preço mínimo reduzido (geralmente metade do valor de avaliação). É onde aparecem as melhores oportunidades.
- Lance mínimo
- O menor valor aceito pelo leiloeiro. Ninguém pode dar lance abaixo disso.
- Matrícula
- O "RG do imóvel". É o documento do Cartório de Registro de Imóveis onde aparece tudo: quem é o dono, se tem hipoteca, se tem ação judicial, histórico completo.
- Edital
- O documento oficial do leilão. Traz as regras: data, lance mínimo, comissão, prazo de pagamento, situação do imóvel, ocupação, dívidas transferíveis.
- Ocupação
- Significa que alguém está morando ou usando o imóvel (o antigo dono, inquilino, invasor). Imóvel ocupado pode precisar de ação de imissão na posse pra desocupar.
- Desocupação
- Processo de tirar quem mora no imóvel depois da arrematação. Pode ser amigável ou judicial. Tem custo e prazo — por isso o Buscaí já inclui isso no cálculo de lucro.
- Imissão na posse
- Ação judicial pela qual o arrematante pede pra Justiça desocupar o imóvel. É usada quando o antigo morador não sai voluntariamente.
- ITBI
- Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Pago pelo comprador quando o imóvel troca de dono. Varia entre 2% e 3% dependendo da cidade.
- Comitente
- Quem pediu o leilão. Pode ser o banco (em execução de hipoteca), o credor de uma dívida, ou o juiz (em leilão judicial).
- Leiloeiro oficial
- Profissional autorizado pela Junta Comercial a conduzir leilões. Só leilões feitos por leiloeiro oficial têm validade legal. O Buscaí só lista imóveis de leiloeiros verificados.
- Remição
- Direito que o antigo dono tem de pagar a dívida até o último minuto e "salvar" o imóvel, evitando o leilão. É um risco que existe em leilão judicial.
- Ação anulatória
- Processo que tenta cancelar o leilão depois de feito. Se a ação for bem-sucedida, a arrematação é desfeita. A jurimetria do Buscaí calcula a probabilidade disso acontecer em cada caso.
- Ônus / gravames
- Qualquer pendência registrada na matrícula do imóvel: hipoteca, penhora, usufruto, servidão. Algumas se extinguem com a arrematação, outras acompanham o imóvel — o edital diz qual é o caso.
- Avaliação
- Valor estimado do imóvel para fins do leilão. É a base de cálculo do lance mínimo. Nem sempre corresponde ao valor de mercado real — por isso o Buscaí compara com imóveis similares à venda.
- Valor de mercado
- Quanto o imóvel realmente vale hoje, baseado no preço de venda de imóveis similares na mesma região. Calculamos usando dados reais de ZAP, VivaReal e ImóvelWeb.
- Venda direta
- Modalidade em que o banco vende o imóvel diretamente, sem passar por leilão. Geralmente acontece depois de duas praças sem arrematante. Condições mais flexíveis que o leilão.
- Comissão do leiloeiro
- Taxa paga pelo arrematante ao leiloeiro. Geralmente 5% sobre o valor do lance. Está sempre no edital e é calculada automaticamente pelo Buscaí.
- Parecer jurídico
- Análise completa do imóvel feita por advogado: leitura do edital, da matrícula, dos processos relacionados, identificação de riscos e recomendação final. O Buscaí entrega pareceres com jurimetria — probabilidade estatística de sucesso de cada risco identificado.
No mercado tradicional seria "comprar". No leilão, arrematar é o nome técnico.
Se a 1ª praça começa em R$200 mil e ninguém dá lance, abre a 2ª praça com preço menor.
Toda compra segura começa por ler a matrícula. O parecer jurídico do Buscaí faz isso pra você.
Ainda com dúvidas?
Assinantes do Buscaí têm acesso a parecer jurídico completo com análise de cada termo aplicado ao seu imóvel específico.