Glossário

Dicionário do leilão de imóveis

Não precisa ser advogado pra entender um leilão. Aqui estão os termos mais usados, explicados em linguagem de gente normal.

1ª praça: A primeira tentativa de leilão do imóvel. Aqui o preço mínimo é o valor de avaliação — geralmente mais alto que a 2ª praça.
Se a 1ª praça começa em R$200 mil e ninguém dá lance, abre a 2ª praça com preço menor.
2ª praça: A segunda tentativa de leilão, com preço mínimo reduzido (geralmente metade do valor de avaliação). É onde aparecem as melhores oportunidades.

Arrematação: É quando alguém dá o lance vencedor e fica com o imóvel. O arrematante é o novo dono.
No mercado tradicional seria "comprar". No leilão, arrematar é o nome técnico.
Arrematante: A pessoa que deu o lance vencedor e leva o imóvel. É o comprador do leilão.
Ação anulatória: Processo que tenta cancelar o leilão depois de feito. Se a ação for bem-sucedida, a arrematação é desfeita. A jurimetria do BUSCAi calcula a probabilidade disso acontecer em cada caso.
Avaliação: Valor estimado do imóvel para fins do leilão. É a base de cálculo do lance mínimo. Nem sempre corresponde ao valor de mercado real — por isso o BUSCAi compara com imóveis similares à venda.

Comitente: Quem pediu o leilão. Pode ser o banco (em execução de hipoteca), o credor de uma dívida, ou o juiz (em leilão judicial).
Comissão do leiloeiro: Taxa paga pelo arrematante ao leiloeiro. Geralmente 5% sobre o valor do lance. Está sempre no edital e é calculada automaticamente pelo BUSCAi.

Desocupação: Processo de tirar quem mora no imóvel depois da arrematação. Pode ser amigável ou judicial. Tem custo e prazo — por isso o BUSCAi já inclui isso no cálculo de lucro.

Edital: O documento oficial do leilão. Traz as regras: data, lance mínimo, comissão, prazo de pagamento, situação do imóvel, ocupação, dívidas transferíveis.

Imissão na posse: Ação judicial pela qual o arrematante pede pra Justiça desocupar o imóvel. É usada quando o antigo morador não sai voluntariamente.
ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Pago pelo comprador quando o imóvel troca de dono. Varia entre 2% e 3% dependendo da cidade.

Lance mínimo: O menor valor aceito pelo leiloeiro. Ninguém pode dar lance abaixo disso.
Leiloeiro oficial: Profissional autorizado pela Junta Comercial a conduzir leilões. Só leilões feitos por leiloeiro oficial têm validade legal. O BUSCAi só lista imóveis de leiloeiros verificados.

Matrícula: O "RG do imóvel". É o documento do Cartório de Registro de Imóveis onde aparece tudo: quem é o dono, se tem hipoteca, se tem ação judicial, histórico completo.
Toda compra segura começa por ler a matrícula. O parecer jurídico do BUSCAi faz isso pra você.

Ocupação: Significa que alguém está morando ou usando o imóvel (o antigo dono, inquilino, invasor). Imóvel ocupado pode precisar de ação de imissão na posse pra desocupar.

Ônus / gravames: Qualquer pendência registrada na matrícula do imóvel: hipoteca, penhora, usufruto, servidão. Algumas se extinguem com a arrematação, outras acompanham o imóvel — o edital diz qual é o caso.

Parecer jurídico: Análise completa do imóvel feita por advogado: leitura do edital, da matrícula, dos processos relacionados, identificação de riscos e recomendação final. O BUSCAi entrega pareceres com jurimetria — probabilidade estatística de sucesso de cada risco identificado.

Remição: Direito que o antigo dono tem de pagar a dívida até o último minuto e "salvar" o imóvel, evitando o leilão. É um risco que existe em leilão judicial.

Valor de mercado: Quanto o imóvel realmente vale hoje, baseado no preço de venda de imóveis similares na mesma região. Calculamos usando dados reais de ZAP, VivaReal e ImóvelWeb.
Venda direta: Modalidade em que o banco vende o imóvel diretamente, sem passar por leilão. Geralmente acontece depois de duas praças sem arrematante. Condições mais flexíveis que o leilão.

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